INMOBILIARIO · ARRIENDOS
Arrendatario que no paga: qué hacer
Calcula lo que te deben y conoce cómo funciona el procedimiento monitorio para cobrar y recuperar tu propiedad sin cometer errores.
- Ley 21.461
- Ley 18.101
- Pago u oposición: 10 días corridos
- Desahucio: máx. 6 meses
Calcula la deuda y los plazos
El formulario trae un ejemplo. Cámbialo por tus datos.
Plazos del procedimiento monitorio
Notificada la demanda, el arrendatario tiene 10 días corridos para pagar todo u oponerse. Si no hace ninguna de las dos cosas, el tribunal ordena el lanzamiento en un plazo no superior a 10 días desde que esa resolución queda firme.
Las rentas atrasadas se reajustan según la UF y devengan intereses. El cálculo no los incluye.
Qué hacer si el arrendatario no paga
Desde 2022, la ley conocida como "Devuélveme mi casa" (Ley 21.461) creó un procedimiento monitorio para cobrar rentas, gastos comunes y consumos impagos y recuperar la propiedad con mayor rapidez.
- Demanda monitoria: se identifica a las partes, el inmueble y lo adeudado, y se acompañan los antecedentes. El contrato escrito con firmas autorizadas ante notario es antecedente suficiente. Si no hay contrato escrito, la renta puede acreditarse con al menos 3 meses seguidos de depósitos o comprobantes.
- Requerimiento de pago: el tribunal ordena notificar al arrendatario, que tiene 10 días corridos para pagar o presentar oposición. Se presume que su domicilio es el inmueble arrendado.
- Si paga todo: con intereses y costas, el procedimiento termina. Si paga una parte, sigue por el saldo.
- Si no paga ni se opone: queda condenado y el tribunal ordena el lanzamiento suyo y de los demás ocupantes en un plazo no superior a 10 días desde que la resolución queda firme.
- Si se opone con fundamentos: el monitorio termina y la discusión sigue en un juicio de arrendamiento.
La demanda monitoria no puede mezclarse con otras causales, como el término del plazo o daños a la propiedad. Para eso existe el juicio de arrendamiento, que es un procedimiento verbal con audiencia de conciliación y prueba.
Lo que el arrendador NO puede hacer
Cambiar la chapa, sacar las cosas del arrendatario o cortarle los servicios por su cuenta es hacerse justicia por mano propia. Los tribunales lo han declarado ilegal y obligado a restituir todo, y puede generar responsabilidad civil e incluso penal. Lo que sí puede hacer el arrendador es notificar la demanda a las empresas de luz, agua y gas: desde ese momento, el arrendatario es el único responsable de esos consumos.
Restitución anticipada
Si la propiedad está destruida o inutilizada total o parcialmente por culpa del arrendatario, el juez puede ordenar su entrega anticipada durante el juicio, con auxilio de la fuerza pública. Esta medida no procede por el solo hecho de no pagar.
Terminar un contrato de arriendo
| Tipo de contrato | Cómo se termina |
|---|---|
| Mes a mes o sin plazo | Desahucio judicial o por notificación de notario. El arrendatario tiene 2 meses más 1 mes por cada año completo de ocupación, con un máximo de 6 meses. |
| Plazo fijo de hasta 1 año | Al vencer, la restitución se pide judicialmente. El arrendatario tiene 2 meses desde la notificación de la demanda. |
| Plazo fijo de más de 1 año | Al vencer, se aplica el juicio de arrendamiento. |
Si el arrendatario abandona la propiedad sin entregarla, el arrendador puede pedir al juez que se la entregue sin juicio, previa certificación del abandono por un ministro de fe.
La garantía de arriendo
La ley no fija un plazo general para devolver la garantía ni obliga a reajustarla: se rige por lo que diga el contrato. Por eso conviene dejarlo por escrito al firmar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto demora sacar a un arrendatario que no paga?
Depende de la notificación, de si el arrendatario se opone y de la carga del tribunal. En el monitorio, el arrendatario tiene 10 días corridos para pagar u oponerse y, si no lo hace, el lanzamiento se ordena para un plazo no superior a 10 días desde que la resolución queda firme.
¿Necesito contrato notarial para usar la ley Devuélveme mi casa?
No es obligatorio. El contrato escrito con firmas autorizadas ante notario es antecedente suficiente, pero si no existe, la renta puede probarse con comprobantes de pago de al menos tres meses seguidos.
¿Puedo cambiar la chapa si el arrendatario no paga?
No. Es autotutela prohibida. Los tribunales han ordenado restituir el acceso y los bienes, y el arrendador puede tener responsabilidad civil y eventualmente penal.
¿Puedo cobrar también los gastos comunes y las cuentas?
Sí. El monitorio permite cobrar rentas, gastos comunes y consumos impagos, más los que se devenguen durante el juicio.
¿Cuánto plazo debo dar para terminar un arriendo mes a mes?
Dos meses desde la notificación del desahucio, más un mes por cada año completo que el arrendatario lleve en la propiedad, con un máximo de seis meses.
¿Qué pasa si el arrendatario abandona la propiedad?
Puedes pedir al juez que te la entregue sin juicio. Un ministro de fe certifica el abandono y levanta un acta del estado del inmueble.